Комбинированная ипотека или комбо-ипотека – это такой вид кредита, который позволяет объединить льготные и рыночные ставки. На первый взгляд может показаться, что это сложно, но на самом деле принцип довольно прост.
Комбо-ипотека – это законная возможность использовать льготную программу даже тогда, когда кредит требуется больше, чем доступно по программе.
Например, максимальная сумма кредита по Семейной ипотеке – 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге и их областях. А в остальных регионах можно оформить льготный кредит в размере только до 6 миллионов рублей.
Если нужна ипотека в большем размере, то закон разрешает добрать кредитными средствами по рыночной ставке. При этом залог один и тот же – приобретаемое или строящееся жилье.
Существует несколько вариантов комбо-ипотеки.
1) Наиболее распространенный вариант – это кредит по средневзвешенной ставке. Например, вы приобретаете квартиру в Тюмени за 10 миллионов рублей, есть первый взнос в размере 3 миллионов рублей, нужно в кредит 7 миллионов рублей, а максимальный льготный лимит – только 6 миллионов рублей.
Банк одобрит такую сумму под средневзвешенную ставку 8,8%. Считается так: (6%*6 млн+25,6%*1 млн)/7 млн=8,8%.
6% и 25,6% – со страховкой жизни (7% и 26,6% – без страхования жизни и здоровья и общая ставка также вырастет на 1%). Эта ставка действует на всю сумму кредита в 7 миллионов и не меняется при досрочном погашении.
2) Комбо-ипотека двумя кредитами. Выдается два отдельных кредита под приобретаемый залог.
Каждый кредит может быть выдан на разный срок. А при досрочном погашении можно сначала погасить дорогой кредит и оставить только льготный. Данный вариант более выгодный, но предоставляется небольшим количеством банков.
Если рассматривать пример выше, то один кредит будет 6 миллионов под 6%, а второй 1 миллион под 21,49% (есть и другие ставки в банках). Платеж по двум кредитам будет составлять 53911 рублей на сроке 30 лет вместо 55319 рублей по первой схеме.
3) "Сверхлимит" – в этом случае кредит выдается под единую ставку 6%, но рыночная часть субсидируется застройщиком.
Такое субсидирование стоит довольно дорого (60-65% от дополнительной суммы). Так, в примере выше застройщик должен заплатить банку от 600 тысяч рублей, чтобы покупатель смог оформить кредит на 1 миллион больше.
Соответственно, такие условия могут влиять на цену объекта – раз удорожание запрещено ипотечным стандартом, то покупатель лишается скидки на покупку или дополнительной опции в виде кладовки или паркинга.
Единственный банк, который работает со всеми тремя схемами, – это Совкомбанк, другие же банки только допускают только один из вариантов.
Комбо-ипотека доступна для тех, кто подходит под одну из государственных программ, таких как IT-ипотека, Семейная ипотека или льготная ипотека под 2% в новых регионах. Это один кредит с одной датой платежа и одним ежемесячным взносом. Заемщик получает преимущества государственной программы, но при этом не ограничен в цене на жилье.
Впервые комбо-ипотека появилась в нашей стране в мае 2022 года. В тот момент разрешили сочетать Господдержку с рыночной ипотекой при покупке одного объекта.
Позднее к Господдержке добавились другие допустимые программы – Семейная ипотека и IT-ипотека.
А недавно ввели комбо-ипотеку и для покупки в новых регионах – там льготная ипотека возможна под 2%. Также идут обсуждения о том, чтобы включить в список разрешенных программ для комбо-ипотеки Дальневосточную и Арктическую ипотеку.
А вот в Сельской ипотеке такой механизм не применяется и не планируется.
Кредит по госпрограмме и рыночная ипотека часто объединяются средневзвешенной ставкой.
Средневзвешенная ставка – как следует из названия, это ставка, рассчитанная с учетом общей суммы и ставки по каждой части кредита.
Для расчета используется следующий механизм:
В разных банках будет по-разному. Диапазон ставок зависит от региона, дополнительной суммы, а также льготной программы, поэтому расчет и сравнение ставок в каждому случае нужно проводить индивидуально.
Для примера возьмем Сбер и максимальную сумму кредита 30 миллионов при покупке квартиры в Москве.
Представим, что квартира стоит 38 миллионов рублей, вносим 8 миллионов в качестве первоначального взноса, а 30 миллионов берем в ипотеку на 30 лет.
Средневзвешенная ставка составит 16,3% годовых (если будет оформлена страховка жизни и здоровья заемщика), а платеж 415315 рублей. Минимальный доход семьи для одобрения такого кредита составляет 533900 рублей в месяц.
В данном случае на 12 миллионов рублей действует ставка 6%, а на 18 миллионов – ставка 23,16%. Общая сумма выдается под единую ставку 16,3%.
Ставка по дополнительной сумме зависит от размера самой суммы кредита – нередко она выше обычной рыночной.
Дело в том, что банки могут зашивать в ставку по дополнительной части кредита и компенсацию за выдачу льготного кредита – представители банков озвучивают, что компенсации от государства недостаточно, чтобы получать прибыль от льготных программ.Как мы уже упоминали, комбинировать можно рыночную ипотеку с Семейной, IT-ипотекой и ипотекой для новых регионов России.
Семейная ипотека – одна из самых востребованных льготных программ на рынке недвижимости. В октябре она побила рекорды за все время своего существования – было оформлено на 27,5% больше, чем в сентябре 2025 года.
По Семейной ипотеке можно взять максимум 6 миллионов рублей (и до 15 миллионов при комбо-ипотеке) в регионах страны.
Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области лимит составляет 12 миллионов рублей (и до 30 миллионов при комбо-ипотеке).
Получить Семейную ипотеку могут семьи:
Еще один допустимый вариант льготной программы для желающих воспользоваться комбинированной ипотекой.
Для оформления IT-ипотеки обязательно, чтобы заемщик был младше 50 лет и работал в компании, получившей государственную аккредитацию.
Максимальная сумма – 9 миллионов рублей, если оформлять только IT-ипотеку. При комбинированной ипотеке допустимо добрать общую сумму до 18 миллионов рублей.
IT-специалисты могут взять только одну комбо-ипотеку.
Эти данные могут зависит от конкретных предложений банка. Как правило, первоначальный взнос стартует от 20,01%. Максимальный срок кредитования приравнен к требованиям льготных программ – до 30 лет.
Плюсы:
Минусы:
Комбо-ипотека больше всех подходит следующим категориям:
Если дополнительную сумму можно оформить потребительским кредитом или иным залоговым кредитом под иное обеспечение, то можно получить экономию в платежах, а также возможность досрочного погашения в первую очередь дорого кредита, его более просто рефинансировать.
На данный момент рефинансирования комбо-ипотеки вообще нет. Но приняты изменения по законности рефинансирования комбо-ипотеки. Они вступят в силу с 1 февраля 2026 года.
Но тут есть ряд вопросов по реальным программам банков:
Для одобрения заявки банк проведет стандартную проверку кредитной истории.
Для семей с ребенком до 6 лет разрешается покупать вторичное жилье только в маленьких городах, где строится не более двух многоквартирных домов одновременно.
Семьи с ребенком-инвалидом также ограничены в выборе вторички – им допустимо приобретать такую недвижимость только в регионах, где нет строительства (на момент написания статьи таких регионов нет).
Технических требований к квартирам на текущий момент нет. Главное, чтобы строительство шло в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
А вот по ИЖС они есть, но у каждого банка могут отличаться.
К ним относятся:
Помочь вам разобраться во всех деталях комбинированной ипотеку могут специалисты компании "ОНИКС-Недвижимость".
До 1 февраля 2026 года каждый супруг может оформить комбо-ипотеку в рамках Семейной программы единолично. Таким способом можно приобрести сразу две квартиры на семью по льготным условиям.
Агентство "ОНИКС", недвижимость в Сочи, квартиры в Сочи
г. Сочи, ул.Навагинская, 3/4 (4 этаж), тел. +7 (862) 296-06-07
