13.11.2015
Руководители агентства недвижимости «Оникс-Недвижимость» Андрей Демьяненко и Сергей Абдулин рассказали о том, как купить жилье дешевле, как сориентироваться в ценах на частные дома и о том, снизится ли когда-нибудь стоимость сочинской недвижимости.
- Сочи – один из самых дорогих городов России. Как можно сэкономить при покупке недвижимости в нашем городе?
Отвечает генеральный директор агентства «Оникс-Недвижимость» Андрей Демьяненко:
- При покупке жилья в строящемся доме мы экономим около 40% от стоимости квартиры, но при этом несем большие риски. Но, новостройки все равно пользуются спросом, так как вторичное жилье очень дорогое. По моему мнению, вторичный рынок Сочи медленно умирает, сегодня он очень сильно переоценен, большинство домов строилось 50-60 лет назад, и сейчас находится в удручающем состоянии. Капитальный ремонт многоквартирных домов, который проводился в городе, в большинстве случаев касался фасадов, полностью дома не ремонтировались.
Как правило, большая часть покупателей недвижимости в Сочи – жители других городов, и вторичное жилье они покупают неохотно, так как соотношение цены и качества на вторичном рынке оставляет желать лучшего. Иногда достаточно завести покупателя в дом, показать состояние подъезда, лестничной клетки и у человека уже пропадает желание смотреть квартиру.
Что касается экономии, то я всегда рекомендую своим клиентам покупать квартиры в тех домах, которые уже построены, а до сдачи в эксплуатацию осталось где-то три месяца. В этот период цена поднимается только на 10-15%. При этом экономия все равно составляет 25-30%, а риски уменьшаются в разы.
На этом этапе к дому должны быть подключены практически все коммуникации. Вода, как правило, подключается еще на начальном этапе строительства, а если вы хотите понять энергомощность здания, смотрите техусловия, которые выдавались на этот дом. Там должны быть четко прописаны мощность энергоснабжения и объем воды.
Очень часто застройщики проводят акции, по которым можно получить большие скидки. Как правило, они не связанны с какими-либо сроками, или праздничными датами. А зависят от рынка стройматериалов и самого застройщика. Например, ему необходимо срочно приобрести партию арматуры по недорогой цене, на рынке как раз есть такая партия. Поэтому, ему срочно необходимы наличные средства, которые будут брошены на материалы, необходимые для того, чтобы достроить дом. А значит, застройщик готов сделать серьезные скидки на несколько квартир.
Экономить на покупке можно, если выкупать квартиры у подрядчиков. Не редко в строительстве крупных объектов участвует несколько подрядных организаций. Бывают случаи, когда с подрядчиками рассчитываются квартирами. Естественно, им выгодно как можно скорее, свой «заработок» обналичить. В таких случаях строительные организации готовы идти на серьезные уступки в ценах. Если компании не большие, то для них оборотные средства очень важны. Но, подобные нюансы знают, конечно, специалисты рынка. У многих складываются хорошие отношения с застройщиками. Риэлторы являются для них механизмом, который обеспечивает постоянный поток продаж, на партнерских отношениях можно выстроить, гибкую и удобную для покупателя систему скидок.
Конечно, говорить об экономии можно только в тех случаях, когда покупатель предоставляет стопроцентную оплату, в том случае, если квартира приобретается в рассрочку, скидок уже не полагается. В Сочи не мало жилищных комплексов, которые при стопроцентной оплате готовы предоставлять скидки от 20% до 25%.
Срочная продажа – тоже способ экономии, но мониторить такие продажи могут только профессионалы, которые в курсе динамики рынка. Срочные продажи на рынке Сочи есть постоянно. Как правило, в этот список попадает недвижимость с какими либо недостатками – первые и последние этажи, не слишком удачный вид из окна.
- Большинству жителей России хотелось бы иметь источники пассивного дохода. Один из самых распространенных способов – сдача коммерческой недвижимости аренду. Правда, такая недвижимость дорогая. Насколько реально выкупить коммерческий объект в кредит, и погашать его за счет арендной платы? Какие минусы и риски есть у этой схемы и часто ли в Сочи приобретают таким образом жилье?
Банки являются серьезными игроками на рынке недвижимости. И основной уклон при кредитовании покупки недвижимости они делают на ипотеку. А она выдается в основном на жилье. Взять коммерческий объект в кредит сложнее, и банковские ставки при этом будут выше, чем в случае с кредитами на жилье. Для приобретения жилой недвижимости существует множество программ, и с участием материнского капитала, и военная ипотека. А тот факт, что люди могут приобретать коммерческую недвижимость и извлекать из этого прибыль банками пока не учитывается.
Если вы планируете приобрести в кредит жилье, банковская кредитная ставка должна быть не более 15%. Получить ее сегодня могут практически все слои населения. Хотя при всех очевидных плюсах данной схемы, ее необходимо тщательно просчитать. Не нужно брать те районы, в которых снимать квартиру будет проблематично. У квартиры должен быть хороший ремонт и приемлемая цена.
- Какие банковские продукты наиболее интересны для тех, кто планирует приобрести недвижимость в Сочи?
Отвечает заместитель ген. директора «Оникс-Недвижимость» Сергей Абдулин:
Один из самых интересных предлагает ВТБ - если мы вносим как минимум 35% своих средств, нам не обязательно подтверждать доходы. Его очень выгодно использовать, когда для покупки квартиры не хватает 20-30%. Оборот документов при этом сокращается до минимума. Не редко при покупке недвижимости в ипотеку, первый год выплат – льготный, банковский взнос при этом может быть всего 8%.
Есть такой интересный ход, как банковская аккредитация. Используется он в том случае, когда банк является одним из инвесторов строящегося дома. Например, в сочинском Идеал-хаусе, большое количество квартир принадлежит дочернему предприятию Сбербанка. И эти квартиры продаются с привлечением ипотечного продукта Сбербанка, который так и называется «Идеал». Процентная ставка при ипотеке – 10%, это очень выгодно. При этом Идеал-хаус – дом, соответствующий всем требованиям высокого качества. В больших городах покупатели всегда обращают внимание на подобные схемы. В Сочи подобных предложений пока не много, я бы сказал, единицы.
- На сочинском рынке нет четкого ценообразования на частные домовладения. Разница в цене на два похожих дома, расположенных в одном районе может достигать 5-6 миллионов рублей. Как покупателю сориентироваться в ценах? По каким критериям можно отличить элитные дома и находятся ли на них покупатели?
Дорогой дом должен отвечать всем параметрам элитного жилья. Во-первых, у него должна быть большая придомовая территория, земельный участок должен быть приличных размеров, как минимум от 20 соток. Обязательно должны присутствовать все атрибуты элитной жизни, бассейн, пикниковый комплекс, широкие, просторные входные группы. Элитный дом, это, как правило, архитектурное произведение, над которым поработали дизайнеры и строители. В Сочи есть дома, которые стоят от 3 до 6 миллионов евро. Не всегда в них может быть элитная отделка – она скорее зависит от дизайнерских ходов и от имени самого мастера. Для отделки элитных домов Сочи часто приглашают именитые дизайнерские фирмы. Подтягивают и какие-то местные компании, но у них пока нет еще такого имени и авторитета. Цена элитного дома зависит от его месторасположения и района. Часто встречаются случаи, когда домовладение всем параметрам «элитки» соответствует, а расположено не в подходящем для этого месте, цена от этого существенно занижается.
- А как быть с остальными разбросами в цене? Например, когда домовладения стоят 35 миллионов и 15 миллионов, в чем основная разница между ними?
Человек, который планирует потратить 35 миллионов на дом, как правило, уже четко представляет то, что он ищет. Основной момент, который в таких случаях влияет на цену – месторасположение дома и окружающая его социальная среда. Наличие удобных дорог и подъездов. Как правило, дорогие дома находятся в закрытых коттеджных поселках, таких как Мандарин, Горки 11, Южное Галицино, гора Благодать, Лазурный берег, Белая акация. Элитных домов, так же много на Рахманинова. Как правило, они быстро распродаются. Недавно на Мацесте группа застройщиков выкупила большой надел земли, и там был возведен закрытый поселок. Все дома были раскуплены за 2 года, их стоимость разнилась от 8 миллионов до 65.
Недорогие домовладения на рынке тоже есть, купить приличный дом в Сочи вполне можно за 4-6 миллионов рублей. У недорогих домов встречаются и минусы, такие, как удаленность месторасположения, плохие подъездные пути. Качество строительства, порой, оставляет желать лучшего. Иногда недорогие дома даже не отвечают всем техническим нормам. Некоторые построены руками своих владельцев из подручных стройматериалов и их внешний архитектурных облик оставляет желать лучшего. Не редко в такие домовладения нужны еще какие-либо дополнительные вложения.
Домовладения в Сочи являются востребованным сегментом. Это касается всех видов, как элитных, так и самых не дорогих.
- Сейчас очень многих интересуют прогнозы на будущее, какой ценовой динамики нам ждать в ближайшее время? Есть ли предпосылки к тому, что стоимость сочинской недвижимости начнет падать?
Поскольку большинство компаний сейчас соблюдает мораторий на строительство, новые объекты в Сочи не запускаются. Поэтому, в настоящий момент распродается то, что есть. Все более-менее приемлемые предложения будет раскуплены в течение года, так как, по большому счету, все новостройки раскупаются еще до ввода в эксплуатацию. Такая ситуация может привести к тому, что на рынке может возникнуть дефицит предложений. Он продлится до того момента, пока застройщики, которые сейчас бездействуют из-за моратория не выпустят на рынок новые объекты. Уменьшение количества предложений приведет скорее всего к подъему цен, а не к спаду.
Если брать долгосрочные прогнозы, то стоимость недвижимости в Сочи может снизиться в том случае, если в город зайдут крупные строительные компании, которые возведут здесь большие объемы жилья. Так сегодня происходит в Краснодаре – периферия практически застроена, на рынке большое количество предложений. Это тот случай, когда спрос не успевает за предложением и, как правило цены в таких ситуациях падают.
То, что в Сочи рано или поздно зайдут крупные зстройщики, мы не исключаем, так как спрос на недвижимость в единственном субтропическом городе России был всегда. Однако, не надо забывать еще о таких игроках рынка, как инвесторы, которые выкупают жилье на ранних стадиях строительства, а потом перепродают по более дорогой цене. Например, ЖК Москва перепродается уже третий раз. Именно инвесторы и делают стоимость недвижимости более дорогой. Инвестиции в недвижимость – одни из самых надежных, а спрос на нее в Сочи будет всегда. Поэтому, в ближайшие годы я не вижу предпосылок для существенного спада цен.
