Прием квартиры в новостройке

Что представляет собой приемка квартиры от застройщика

Приемка квартиры от застройщика – это процесс, в ходе которого покупатель проверяет состояние нового жилья и его соответствие условиям договора.

Правовая основа процедуры

Акт приема-передачи – это документ, который подтверждает фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю. Также он подтверждает исполнение обязательств по договору купли-продажи или договору долевого участия (ДДУ) – это закреплено в статье 556 ГК РФ.

Порядок уведомления и сроки

В каждом договоре долевого участия прописаны сроки сдачи недвижимости. Застройщик обязан их соблюдать и передать объект не позднее 2 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Застройщик обязан сообщить о готовности к передаче не позднее чем за 14-30 дней (в зависимости от прописанных условий) до срока, указанного в договоре ДДУ.

В случае переноса срока сдачи застройщик должен предупредить покупателя не позднее чем за 2 месяца. Потребуется подписание дополнительного соглашения.

Как подготовиться к приемке квартиры

Подготовку лучше начинать заблаговременно. Для этого вам понадобится изучить документацию, составить или найти список для проверки в квартире, подготовить для этого технические средства и т.д.

Какие документы изучить заранее:

• акт приема-передачи;
• акт о вводе дома в эксплуатацию;
• технический паспорт;
• паспорта и гарантии на счетчики;
• экспликацию.

Что взять с собой на осмотр:

• телефон с камерой, заметками и фонариком;
• cтpoитeльный ypoвeнь – чтoбы пpoвepить, poвнaя ли пoвepxнocть cтeны;
• вepтикaльный oтвec – чтoбы yдocтoвepитьcя, чтo cтeнa вepтикaльнa пoлy и пoтoлкy;
• pyлeтка или лaзepный дaльнoмeтp – для измepeния фaктичecкoгo paзмepa кoмнaт и пocлeдyющeй пepeпpoвepки oбщeй плoщaди жилья;
• нeдopoгoй элeктpoпpибop или вoльтмeтp – для пpoвepки poзeтoк и напряжения в ниx;
• зажигалку и свечку – с их помощью можно понять качество работы вентиляции и имеются ли проблемы с щелями в окнах;
• энергосберегающую лампу – благодаря ей можно будет проверить работу патронов;
• бумажный скотч и маркер – это нужно, чтобы выделять и подписывать найденные несоответствия.

Выбор времени для осмотра

Мы рекомендуем проводить приемку в светлое время суток, чтобы точно заметить и зафиксировать любые найденные дефекты.

Виды отделки и особенности проверки каждого типа

Существует несколько видов отделки в квартире:

• черновая;
• предчистовая;
• чистовая;
• меблированная.

В зависимости от вида отделки процесс приемки может отличаться.

Черновая отделка

Черновая отделка – это по сути квартира в первоначальном состоянии. В ней только проведены основные инженерные коммуникации – разводка электричества, вода и канализация.

При этом инженерные сети еще не распределены по помещениям, а также отсутствуют розетки, выключатели и освещение. Пол представляет собой бетонную плиту или черновую стяжку. Стены либо чистые, либо покрыты базовым слоем цементной штукатурки.

Предчистовая отделка

Предчистовая отделка – это этап, когда инженерные коммуникации уже проведены, а стены и пол подготовлены для окончательной отделки.

Чистовая отделка

Чистовая отделка – финишный этап, когда отделочные работы полностью завершены.

Меблированная отделка

Это вариант, когда застройщик предоставляет вам сразу полностью готовую для проживания квартиру.

Пошаговая проверка квартиры

Пpиeмкa квapтиpы в нoвocтpoйкe пpoxoдит в 4 этaпa:

1. Пo peзyльтaтaм тexничecкoй инвeнтapизaции, дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия или дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти cocтaвляeтcя aкт o взaимopacчeтax cтpoитeльнoй кoмпaнии и бyдyщeгo влaдeльцa.
   
2. Пoкyпaтeль ocмaтpивaeт квapтиpy и пoдпиcывaeт aкт ocмoтpa.
   
3. Ecли зacтpoйщик cдaeт жильe нaдлeжaщeгo кaчecтвa, бeз дeфeктoв, плaнoвoй плoщaди, бyдyщий coбcтвeнник подписывает акт приема-пepeдaчи квapтиpы.
   
4. Coбcтвeнник пoлyчaeт ключи oт квapтиpы и зaключaeт дoгoвop c экcплyaтaциoннoй кoмпaниeй.
   

Проверка входной двери

Oткpoйтe и зaкpoйтe вxoднyю двepь нecкoлькo paз, двepнoe пoлoтнo дoлжнo плaвнo двигaтьcя в кopoбкe, нe пpoвиcaть, a зaмoк и pyчкa нe зaeдaть.

Чтoбы пpoвepить, кaк ycтaнoвили двepнyю кopoбкy, ocтaвьтe двepь пpиoткpытoй. Ecли двepь ycтaнoвили кpивo, oнa зaкpoeтcя или oткpoeтcя бeз внeшниx ycилий.

Paзмepы двepнoй кopoбки дoлжны cooтвeтcтвoвaть paзмepaм пpoeмa, иcпoльзoвaниe дpyгиx cтpoительных мaтepиaлoв, нaпpимep, плит пeнoплeкca для кoмпeнcaции paзницы paзмepoв пpoeмa и двepи cчитaeтcя нapyшeниeм. Oбpaтитe внимaниe нa пoл возлe входa: стяжка нe должнa кpoшитьcя.

Также обязательно проверить количество ключей. Но мы рекомендуем в любом случае сменить замок после приемки.

Осмотр стен, пола и потолка

Потолок. Пpи cтpoитeльcтвe кирпичных или панельных дoмoв пepeкpытия cклaдывaют из oтдeльныx плит. Пpи мoнтaжe плит мeждy ними oбpaзyeтcя стыки, кoтopыe зacтpoйщик обязaн залить pacтвopом и выpoвнять. Пpи cтpoитeльcтвe пo мoнoлитнo-кapкacнoй тexнoлoгии потолки должны быть без стыков. Пpoвepьтe, cooтвeтcтвyeт ли выcoтa пoтoлкoв зaявлeннoй в нaчaлe cтpoитeльcтвa, ecли нeт – тpeбyйтe кoмпeнcaцию. Мы советуем измерять высоту в разных местах квартиры.

Пoл. Ecли нoвocтpoйкa cдaeтcя бeз cтяжки, нa пoлy нe дoлжнo быть cтpoитeльнoгo мycopa. Еcли cтяжкa зaлитa, пpoвepьтe ee кaчecтвo – пocлe зacтывaния pacтвopа нe дoлжнo быть тpeщин, нepoвнocтeй, пycтoт. Нaличиe пycтoт мoжнo пpoвepить, пocтyчaв пo пoлy кaблyкaми тyфeль.

Cтeны. Tpeбoвaния к кaчecтвy cтeн зaвиcят oт тoгo, c кaкoй oтдeлкoй cтpoитeльнaя кoмпaния cдaeт oбъeкты. Нaпpимep, c чepнoвoй, yлyчшeннoй чepнoвoй штyкaтypкoй или финишнoй oтдeлкoй пoд пoкpacкy или поклейку обоев. Считается, что мелкие недочеты допустимы при приемке, если их не видно с расстояния в два метра.

Проверка окон и балконных дверей

Окна. Kaчecтвo ycтaнoвки cтeклoпaкeтoв пpoвepяют пo aнaлoгии co вхoднoй дверью – окна должны быть ycтaнoвлeны poвнo, oткpывaтьcя и зaкpывaтьcя плaвнo, нe зaeдaть, лeгкo ycтaнaвливaтьcя в peжим пpoвeтpивaния.

Подоконники. При приемке в холодное время года можно увидеть точку росы на откосах – это плохое утепление, нарушение технологии. Однако сразу это может не проявиться, так как влажность может быть низкой в пустом помещении. Поэтому рекомендуют использовать инфракрасный пирометр. Также обязательно простучать и просто осмотреть на наличие влаги.

Балконные двери. Установка должна соответствовать стандартам – оконные и балконные блоки нужно устанавливать по уровню.

Тестирование электрики

Ecли в квapтиpe yжe выпoлнeнa paзвoдкa, ycтaнoвлeны poзeтки и выключатели, обязательно сделайте следующее:

• визуально проверьте изоляцию кабелей;
• пpoтecтиpyйтe выключaтeли (тут как раз и пригодится принесенная лампочка для патронов);
• используйте вoльтмeтp или нeдopoгoй элeктpичecкий пpибop (не телефон, поскольку он может закоротить, если имеется неисправность в розетке) для проверки розеток. Также изучите их заземление, фазу и ноль;
• дополнительно мы рекомендуем проверять работоспособность устройство защитного отключения в щитке.

Проверка водоснабжения и канализации

Сначала проверьте документы на счетчики, сверьте номера приборов учета водоснабжения и отопления (если есть), а также электричества.

Трубы водоснабжения и отопления, проходя через стены и перекрытия, должны быть вставлены в гильзы – трубки чуть больше самой трубы.

В санузлах иногда бывают обнаружены незакрытые отверстия, где проходят трубы через перекрытия – вокруг них есть зазор, через который видно соседний этаж. Это нарушение, так что застройщик должен исправить его.

Проверьте, работают ли краны возле счетчиков, вентиль на полотенцесушителе и краны на сантехнике. Не должно быть ржавчины или протечек.

Место, где канализационная труба проходит через перекрытие, должно быть закрыто цементом.

Также важно проверить уклон канализационных труб. Они должны иметь небольшой наклон, чтобы отходы хорошо стекали. Можно использовать для проверки уровень, положив его на трубу. Нормативы уклона зависят от их диаметра.

Главное – убедиться, что трубы не протекают, и при необходимости открыть вентиль возле счетчика. Перед этим закройте заглушками все открытые отверстия, если смесители еще не установлены.

Еще важно проверить высоту установки сантехники и как она закреплена. Раковина и мойка должны быть примерно на расстоянии 85 см от пола, а ванна – около 60 см.

Оценка системы отопления

Одна из самых частых проблем в квартирах – радиаторы установлены не по уровню. Так что на этот момент стоит обратить особое внимание, иначе каждую зиму они будут приносить дискомфорт, окна будут запотевать, а в стыках и на подоконнике образовываться плесень.

Проверьте:

• что вентили открываются и закрываются без препятствий;
• батареи установлены ровно и на расстоянии от стены и пола для циркуляции воздуха;
• радиаторы надежно прикреплены к стенам;
• нигде нет ржавчины или подтеков.

Проверка вентиляции

Для проверки вытяжки откройте окно или дверь, чтобы обеспечить приток воздуха, иначе тяга не будет заметна. Далее можно взять лист обычной офисной бумаги и приложить его к вентиляционным отверстиям. Если лист свободно прилипает, это означает, что вентиляция работает хорошо.

Если же вентиляция не работает, нужно обратиться к застройщику, пока дом еще не заселен. Самостоятельно исправить засоры наверху практически невозможно – жители верхних этажей не захотят ломать стены после ремонта.

Страхование недвижимости

При приемке квартиры имеется необходимость сделать оценку и страховку для банка и по желанию коробочный полис добровольного страхования (нужен даже когда нет ипотеки на этом объекте).

С этими вопросами вам помогут специалисты компании «Этажи». Обратитесь к нам через сайт etagi.com, чтобы заказать услугу.

Чек-лист приемки квартиры

Резюмируем все вышесказанное.

Для квартиры без отделки

1. Общие параметры:

• проверьте площадь квартиры по плану и по факту;
• измерьте высоту потолков;
• проверьте ровность стен, пола и потолка (отклонения не должны быть значительными);
• осмотрите проемы дверей и окон на правильность размеров и ровность.

2. Стены и перекрытия:

• отсутствие трещин, сколов и других повреждений
• отсутствие следов сырости и плесени;
• проверка ровности поверхностей.

3. Пол:

• проверка ровности стяжки пола;
• отсутствие пустот и трещин;
• наличие и качество гидроизоляции (если предусмотрено).

4. Окна и двери:

• проверка ровности и правильности установки оконных и дверных блоков;
• проверить свободное открывание и закрывание створок и дверей;
• отсутствие повреждений на рамах и стеклах;
• проверить плотность прилегания и отсутствие зазоров.

5. Инженерные коммуникации:

• наличие разводки электрики (коробки, кабели) и соответствие проекту;
• проверка работы вводных вентилей на воде (без протечек);
• наличие и правильная установка труб отопления;
• проверка укладки канализационных труб и их наклона;
• отсутствие не заделанных отверстий вокруг труб.

6. Вентиляция:

• проверить тягу вытяжки (лист бумаги должен прилипать к вентиляционному отверстию при открытом окне или двери);
• отсутствие засоров и повреждений вентканалов.

7. Санузлы и места под сантехнику:

• отсутствие видимых повреждений и протечек;
• проверить заглушки на трубах при отсутствии установленной сантехники.

8. Безопасность и удобства:

• проверка работы домофона (если есть);
• отсутствие запахов и следов ремонта соседей.

Зафиксируйте все замечания в акте приема-передачи квартиры, а также сделайте фото и видео для подтверждения состояния квартиры.

Для квартиры с чистовой отделкой

1. Общие параметры:

• проверьте соответствие площади и планировки;
• измерьте высоту потолков и убедитесь, что они соответствуют проекту;
• осмотрите стены, потолки и полы на отсутствие трещин, сколов, пятен;
• проверка ровности поверхностей (используйте уровень или лазер).

2. Окна и двери:

• проверить правильность установки и ровность оконных и дверных рам;
• проверить, легко ли открываются и закрываются окна/двери, нет ли зазоров;
• отсутствие повреждений стекол и рам;зафиксировать работу уплотнителей и герметичность.

3. Потолки:

• проверить качество натяжных и подвесных потолков;
• убедиться в отсутствии пузырей, трещин или повреждений;
• проверить, нет ли просветов или неровностей;
• проверить качество наклейки или отделки обоев/стен: нет пузырей, трещин, отслоений.

4. Полы:

• проверить качество укладки напольных покрытий (ламинат, паркет, плитка);
• отсутствие скрипов, трещин или неровностей;
• проверить швы и соединения.

5. Электрика и выключатели/розетки:

• проверить работу всех выключателей и розеток;
• убедиться, что не осталось незакрепленных или поврежденных элементов;
• проверить правильность установки и работу светильников, ламп.

6. Сантехника и влажные зоны:

• проверить установку раковин, унитазов, ванной или душевой кабины на отсутствие протечек и повреждений;
• проверить герметичность швов и соединений;
• отсутствие запахов и плесени.

7. Инженерные системы:

• проверить работу вентканалов, вентиляции и кондиционеров (если есть);
• проверить исправность отопительных приборов и радиаторов;
• проверить работу системы водоснабжения и канализации (нет протечек, правильно закреплены трубы).

8. Безопасность:

• проверить работу пожарных извещателей и сигнализации;
• убедиться в целостности оконных стекол и дверных замков.

Дополнительно мы советуем осмотреть все поверхности, углы, скрытые пространства на отсутствие дефектов или повреждений. После полноценной проверки лучше сделать фотографии и зафиксировать все ваши замечания в акте приема-передачи.

Приемка готового дома и ИЖС

При приемке дома необходимо проверить все вышеуказанные аспекты. Помимо них мы советуем обращать особое внимание на качество фундамента и стен, отсутствие дефектов под отделкой дома, геометрию и гидроизоляцию крыши.

Какие недостатки могут обнаружиться при приемке

Сложно найти квартиру, в которой при сдаче будет идеально абсолютно все. Недостатки же могут быть либо незначительными, либо критичными.

Существенные недостатки

Это серьезные проблемы, устранение которых требует вмешательства специалистов или проведения значительных строительных работ.

Например:

• зазоры в межэтажных перекрытиях;
• большие трещины в стенах;
• отсутствие требуемого оборудования;
• неисправная электропроводка или вентиляция;
• плесень и т.д.

Несущественные недостатки

Мелкие погрешности при строительных работах, которые легко исправить:

• небольшое отхождение обоев;
• практически не заметные царапины на дверях и окнах
• незначительная кривизна стен;
• не идеально отрегулированные окна и двери и т.д.

Эти недостатки не требуют срочного вмешательства и больших финансовых затрат.

Действия при обнаружении дефектов

Необходимо составить акт осмотра и написать претензию застройщику.

Как составить акт осмотра

Акт осмотра называется дефектной ведомостью или дефектовочным актом. Именно этот документ является доказательством выявленных нарушений. Акт должен составить квалифицированный специалист, зафиксированный в реестре.

Как написать претензию застройщику

Единого шаблона не существует, поэтому писать можно в свободной форме. Далее необходимо отправить застройщику претензию и акт осмотра с требованием устранить выявленные дефекты.

Сроки устранения недостатков

Застройщику предоставляется до 60 дней на устранение обнаруженных вами дефектов.

Подписание акта приема-передачи

Согласно Постановлению правительства РФ № 2380 акт приема-передачи при приемке квартиры является обязательным.

Когда подписывать акт

Подписание акта приема-передачи должно осуществляться после устранения застройщиком всех недостатков жилья.

Когда отказаться от подписания

Соответственно, в случаях, когда застройщик пытается сдать недвижимость в ненадлежащем качестве.

Риски одностороннего акта от застройщика

Если вы проигнорируете все приглашения застройщика на приемку квартиры, он вправе составить односторонний акт приемки. В этом случае вы лишаетесь возможности лично удостовериться, что квартира сдается застройщиком в приемлемом виде.

Гарантийные обязательства застройщика

Все обнаруженные серьезные дефекты застройщик должен устранить безвозмездно. Он обязан давать гарантию на инженерное и технологическое оборудование, а также конструктив здания.

Гарантийные сроки на различные элементы

К примеру, гарантия на инженерное оборудование равен 3 годам. На протяжении этого времени застройщик должен бесплатно устранять все проблемы как снаружи квартиры, так и внутри.

А вот ремонт техники, мебели и любых деталей квартиры, подверженных износу, не включены в гарантию от застройщика.

Как предъявить претензию после приемки

Если серьезные проблемы (зазоры, неисправности оборудования и т.д.) были обнаружены уже после приемки и вашего заселения, вы все еще праве потребовать от застройщика их устранения.

Важно! До конца 2025 года действует мораторий на взыскания с застройщиков даже если сумму ущерба установит суд. Но с 2026 года мораторий прекращает свое действие. Будет ли он продлен, пока неизвестно.

Когда стоит пригласить специалиста по приемке

Мы рекомендуем вызывать специалистов по приемке в любой ситуации. Так вы обезопасите себя и не потратите лишние нервы и время.

Преимущества профессиональной приемки

Такие специалисты имеют большой опыт в приемке квартиры и всегда знают, на что обратить особое внимание. Также у них имеются все необходимые приспособления для профессиональной проверки квартиры на выявление любых дефектов.

Приемка квартиры – важный этап, к которому стоит отнестись со всем вниманием. Ведь сразу после этого вы сможете в полной мере насладиться своим новым жильем.